定年までに考える「住まいの生涯資金計画」

こんにちは。
株式会社住まいるペイント代表の堺俊之です。

外壁塗装や屋根の修理を考えている皆さま、特に40代から60代の定年を意識し始めた世代の方々にとって、家のメンテナンス費用は大きな悩みですよね。
最初に、私からの結論をお伝えします。
住宅の資金計画は、「ローンを返せるか」だけでなく、「屋根・外壁・防水などをいつ、いくらで直すか」までセットで考える必要があります。
「定年前に終わらせなきゃ」と慌てて全面改修をする必要はありません。
まずは、今の建物の状態を正しく調べ、「今すぐ直す」「数年以内に備える」「まだ経過観察で良い」を明確に分けることが、失敗しない第一歩です。

「ローンが払えている」だけでは、家を守る計画にはなりません

住宅を購入するとき、多くの方が「毎月の返済額」「金利」「完済年齢」を確認します。これは当然のことです。

しかし、一方で屋根、外壁、シーリング（目地）、バルコニー防水、雨樋などの修繕費は、銀行からもらうローン返済予定表には載っていません。給湯器の故障や車の買い替え、お子さんの教育費とも別に発生します。

返済期間が長くなれば、ローンを返しながら築20年、30年を迎える住宅もあります。そのとき、外装の大きな修繕が重なる可能性は、最初から資金計画に入れておくべきなのです。

家は「買った日」ではなく「住み続ける間」に費用がかかる

国土交通省の「長期優良住宅制度」でも、住宅を長く良好な状態で使うため、建築時から定期的な点検・補修などの維持保全計画を立てる考え方が示されています。

これは、すべての家に同じ周期で同じ工事を義務付けるものではありません。
しかし、「家を長く使うなら、壊れてから考えるのではなく、点検と予算化を先に行う」という考え方は、非常に参考になります。

「○年たったから塗装しなきゃ」ではなく、「どこが、なぜ傷み、いつまでに、何をする必要があるか」を決める。
これが、これからの住まいの新しい判断基準です。

返済と修繕の山を重ねない、3段階の分け方

家を守るための修繕は、緊急度に合わせて以下の3段階に分けて考えましょう。

区分	状態の例	考え方
今直す	雨水浸入、下地の著しい劣化、脱落・飛散のおそれ	安全や二次被害を優先し、必要範囲を確認する
数年以内に備える	シーリングの劣化、塗膜の防水性低下、金属部のさび	時期と概算費用を決め、毎月または毎年積み立てる
経過観察	軽い色あせなど、直ちに機能へ影響しない変化	写真と点検日を残し、次回確認時期を決める

ここで大切なのは、営業担当者の感覚だけで優先順位を決めないことです。
劣化原因、下地の状態、雨水が入り得る経路、過去の修繕履歴を確認したうえで判断します。

日曜日に家族で作る「住まいの10年表」

難しい家計表を作る必要はありません。
紙を横向きにして、今年から10年分の線を引き、次の項目を書くだけでも十分です。

1. 住宅ローンの年間返済額と完済予定年齢
2. 定年・再雇用・年金受給など、収入が変わる時期
3. 教育費、車、介護など、大きな支出の予定
4. 屋根・外壁・シーリング・防水の現在の状態
5. 次の点検時期と、修繕が必要になりそうな時期
6. 修繕のために毎年確保できる金額

正確な工事費が分からない段階でも、「未確認」と書いて構いません。
空欄のまま忘れるより、確認すべき項目として残す方が計画は前に進みます。

繰り上げ返済を急ぐ前に、家の状態も確認する

「定年後の返済を減らしたい」と、繰り上げ返済を考える方も多いでしょう。
しかし、手元の現金を大きく減らした直後に雨漏りや屋根工事が必要になると、また別の借り入れが必要になるかもしれません。
反対に、将来が心配だからといって、まだ工事の必要性が低い部分まで今まとめて行うのも、適切とは限りません。
住宅ローンの判断は金融機関やファイナンシャル・プランナー（FP）に、建物の修繕は診断できる施工会社に相談し、両方の情報を並べて決めるのが現実的です。
外装会社が「繰り上げ返済を優先すべきだ（または、すべきでない）」と断定するのは、本来適切ではありません。

私が「塗る前の診断」を最も重視する理由

私は、塗装職人、下地・防水工事の職長、注文住宅の現場監督、リフォーム営業と、建物に関わる複数の立場を経験してきました。
現場で何度も見てきたのは、見た目だけで工事を決めたために、本当に直すべき下地や雨水の入口が残ってしまうケースです。
反対に、不安が先に立ち、まだ経過観察できる部分まで急いで工事しようとする方もいます。
住まいの資金には限りがあります。
だからこそ、私たちは塗ることを前提にせず、症状と原因を分け、優先順位をご説明します。
それが「見えないところで手を抜かない」という私の仕事の基準です。

建物の主治医からの処方箋

ローンの完済日だけでなく、家を安全に住み継ぐための「修繕予定日」も見えやすくしてください。
まずは返済予定表と過去の工事記録を同じ机の上に置き、次回の建物点検時期を書き込む。
大きな出費を避け、大切なお金を守るための第一歩は、契約を急ぐことではなく、我が家の「状態」と「適切な時期」を知ることです。

よくある質問

Q. 築10年なら、必ず外壁塗装が必要ですか？

A. 必ずとは限りません。立地、外壁材、既存仕様、施工状態によって劣化の進み方は異なります。築年数は点検のきっかけであり、工事決定の根拠は現地の状態です。

Q. 定年前に屋根と外壁を全部工事した方が安心ですか？

A. 一律には言えません。緊急度、今後の居住年数、ローン残高、手元資金を確認し、必要なら部分補修や段階施工も比較します。

Q. 点検を頼むと、工事を勧められませんか？

A. 会社によって対応は異なります。依頼前に、写真付き報告書の有無、緊急度を段階で説明するか、経過観察という判断があるかを確認してください。

返済計画に合わせて、修繕の優先順位を整理します

住まいるペイントでは、屋根・外壁・シーリング・防水などを調査し、「今必要な工事」「将来に備える工事」「経過観察」を分けてご説明します。
施工が必要な場合は、施工者とは別に現場経験のある社員監督が確認し、工程を写真と報告書に残します。
練馬区・中野区・杉並区周辺で、定年前後の外装修繕や予算の立て方に迷っている方は、無料建物診断をご利用ください。

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著者プロフィール

堺 俊之（さかい としゆき）

株式会社住まいるペイント 代表取締役。
外装劣化診断士・窯業サイディング塗替診断士・自然災害鑑定士。

高校卒業後、最初に就いた仕事はメインフレームのCOBOL・C言語のプログラマ。
その後、塗装、電気工事、不動産の用地仕入れ（累計76区画）、注文住宅の現場監督、下地・防水の職長（2年）と、建築と住まいに関わる現場を多面的に歩む。
1995年にサカイ美装として創業後、大規模修繕の現場で下地補修・防水の職長を務め、注文住宅の現場監督、リフォーム営業を経て2019年に法人化。
30歳のとき外傷性くも膜下出血を伴う事故を経験し、練馬区を中心に外壁塗装・防水の「診断ファースト」を実践。
「見えないところを手抜きしない」という仕事観の原点となった。
約30年にわたり、練馬区を中心とした外装リフォームの診断と施工管理に携わる。
建物の声を聞き、症状ではなく原因に処方する「建物の主治医」

メディア・所属

・リフォーム産業新聞に複数回掲載
・練馬区の推奨業者地域最良のおすすめ塗装業者紹介サービス
・「ペイプロ」からの密着取材
・プロタイムズ加盟店〔練馬石神井店〕

参考資料と記事について

• 2026年9月6日の時事報道「住宅ローン『定年後も』7割」を、テーマ選定の起点として参照
• 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」（2026年2月20日公表）
• 金融経済教育推進機構（J-FLEC）「リタイア後のライフプラン戦略」（2026年1月28日掲載）
• 国土交通省「長期優良住宅のページ」（2026年9月6日確認）
• 外装工事に関する記述は、堺俊之の建築実務経験と住まいるペイントの品質管理方針に基づく解説

※見出しの「約7割」と同じ設問・対象者・母数を示す原調査の公開資料は、執筆時点で確認できていません。
そのため、本記事では当該数字を市場全体へ一般化していません。

※住宅ローンの返済方法、繰り上げ返済、借り換えなどは、契約内容や家計によって判断が異なります。
金融機関または専門家へご相談ください。
※建物の劣化状態と必要な工事も一棟ごとに異なるため、現地調査をもとに判断してください。