老後の住まい、どう選ぶ？入居費上昇時代に家の選択肢を守る外装管理

結論から申し上げると、老後の住まいは「今の家に住み続けるか、施設へ移るか」を今すぐ二者択一で決める必要はありません。

大切なのは、現在の家を安全に使える状態に保ち、将来になってからも「住み続ける」「家族が使う」「売却する」「賃貸する」という選択肢を残しておくことです。

この記事の要点

• 2026年8月19日の報道では、東京都内の有料老人ホームの入居費用中央値が1,391万円と紹介されています。
• 老後資金を守るには、外装工事を一律に急ぐのではなく、雨水侵入に関わる箇所から優先順位を決めることが重要です。
• 社長である私なら、「安全性」「劣化の進行」「将来の選択肢」の3基準で工事を選びます。

高齢期の住まいは、費用だけで決められない時代へ

2026年8月19日の報道では、東京都内の有料老人ホームの入居費用中央値は1,391万円とされ、神奈川県990万円、千葉県1,001万円など、首都圏でも地域差があることが示されています。

また、LIFULL seniorが2025年11月27日に公表した調査でも、東京都内の有料老人ホームの入居時費用相場は1,000万円を超え、都内在住者からの問い合わせの4割強が都外施設に向けられていました。

施設の費用は、入居一時金だけでなく、月額利用料、介護保険の自己負担、医療費、日用品なども確認する必要があります。厚生労働省の介護サービス情報公表システムも、前払い方式では初期償却率、償却期間、退居時の返還金計算を契約前に確認するよう案内しています。

だからこそ、元気なうちから「家をどう維持し、いつ、どのように住み替えるか」を考えておくことが重要になります。

外装工事をどう選ぶ？

私なら、見積金額や塗料の耐久年数だけでは決めません。次の3つの順番で判断します。

1．安全性に関わるか

屋根材の割れや脱落のおそれ、棟板金の浮き、雨漏り、ベランダ防水の破断など、安全や雨水侵入に関わる症状は優先して確認します。

ここを先送りすると、表面だけの補修では済まず、下地材や室内まで修繕範囲が広がる可能性があります。

2．劣化が進行するか

シーリングの破断、外壁のひび割れ、防水層の膨れなどは、現状の大きさだけでなく、雨水がどこへ入り、内部で何が起こり得るかまで見ます。

一方、軽微な色あせなど、診断の結果として経過観察できる症状もあります。すべてを「今すぐ工事」と判断する必要はありません。

3．将来の選択肢を狭めないか

住み続ける場合は、雨漏りを防ぎ、安全に暮らせる状態を保つことが中心です。将来売却や賃貸を考える場合は、目立つ美観だけでなく、補修履歴や施工写真を残し、どこをどのように直したか説明できる状態にしておくことが重要です。

工事記録があれば必ず高く売れる、とまでは言えません。しかし、建物の状態や維持管理の経緯を次の所有者へ説明する材料にはなります。

30年の現場経験で感じる「選択肢を失う家」の共通点

私は約30年、塗装、防水、下地補修、注文住宅の現場監督、不動産の用地仕入れ、リフォーム営業など、住まいに関わる仕事を続けてきました。

その経験から感じるのは、大きな劣化が突然始まるとは限らないということです。小さなひび割れ、シーリングの切れ、防水端部の浮き、板金を固定する部分の緩みなど、最初は小さな変化から始まることがあります。

問題は、見えにくい部分を確認しないまま時間が経ち、いざ売却、相続、住み替えを考えたときに、修繕範囲と費用が大きくなっているケースです。

反対に、定期的に状態を確認し、必要な箇所だけを直して記録を残してきた家は、家族が次の判断をしやすくなります。

建物の主治医からの処方箋

1. まず診断する：屋根、外壁、シーリング、防水、板金を確認し、雨水侵入の可能性を調べる。
2. 工事を3段階に分ける：「今すぐ必要」「数年以内」「経過観察」に分け、全部を一度に行う前提にしない。
3. 記録を残す：診断報告書、見積書、使用材料、施工写真、保証書をまとめ、家族も確認できるようにする。

外装リフォームの目的は、家をきれいに見せることだけではありません。将来、家族が住まい方を選べる状態を残すことも、大切な役割です。

練馬区周辺で、住まいの将来を考え始めた方へ

住まいるペイントでは、屋根や外壁の劣化状態を確認し、塗装できる状態なのか、どの対策を優先すべきかをご説明します。

高性能な塗料や長期保証を紹介するだけでなく、なぜ今必要なのか、待てる工事はどこか、先延ばしにした場合に何が起こり得るか、見積金額に何が含まれているかまで順番にお伝えします。

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著者プロフィール

堺 俊之（さかい としゆき）

株式会社住まいるペイント 代表取締役。
外装劣化診断士・窯業サイディング塗替診断士・自然災害鑑定士。

高校卒業後、最初に就いた仕事はメインフレームのCOBOL・C言語のプログラマ。
その後、塗装、電気工事、不動産の用地仕入れ（累計76区画）、注文住宅の現場監督、下地・防水の職長（2年）と、建築と住まいに関わる現場を多面的に歩む。
1995年にサカイ美装として創業後、大規模修繕の現場で下地補修・防水の職長を務め、注文住宅の現場監督、リフォーム営業を経て2019年に法人化。
30歳のとき外傷性くも膜下出血を伴う事故を経験し、練馬区を中心に外壁塗装・防水の「診断ファースト」を実践。
「見えないところを手抜きしない」という仕事観の原点となった。
約30年にわたり、練馬区を中心とした外装リフォームの診断と施工管理に携わる。
建物の声を聞き、症状ではなく原因に処方する「建物の主治医」

メディア・所属

・リフォーム産業新聞に複数回掲載
・練馬区の推奨業者地域最良のおすすめ塗装業者紹介サービス
・「ペイプロ」からの密着取材
・プロタイムズ加盟店〔練馬石神井店〕

参考資料

• 2026年8月19日付の高齢者ホーム費用に関する報道（紙面写真で確認）
• LIFULL「東京都内有料老人ホームの入居時費用相場は1,000万円超」（2025年11月27日）
• 厚生労働省「介護付有料老人ホーム（特定施設入居者生活介護）基本情報の読み解き方」
• 高齢者住宅協会「住み続けるか住み替えかの相談ができる窓口が増えています」（2021年9月22日公開、12月29日更新）