老後の住まい、どう選ぶ？入居費上昇時代の外装管理

おはようございます。 株式会社住まいるペイント、代表の堺俊之です。

2026年8月19日の報道で、東京都内の有料老人ホームの入居費用中央値が1,391万円に上ることが紹介されていました。
近隣を見ても、神奈川県990万円、千葉県1,001万円と、首都圏の施設入居にはまとまった費用が必要になることが示されています。
LIFULL seniorが公表した調査でも、都内在住者からの問い合わせの4割強が、費用を抑えるために都外の施設へ向けられている状況です。
施設の費用は入居一時金だけでなく、月額利用料、介護保険の自己負担、日々の医療費なども重なります。
老後の住まいについて結論から申し上げると、「今の家に住み続けるか、施設へ移るか」を、今すぐ二者択一で決める必要はありません。
「住み続ける」「売る」「貸す」といった将来の選択肢を豊かに保つために、いま私たちができる外装管理についてお話しします。

外装工事の優先順位を決める3つの基準

私であれば、見積金額の安さや塗料の耐久年数だけでは工事を決めません。ご自宅の現状を踏まえ、以下の3つの順番で判断します。

1. 安全性に関わるか

屋根材の割れや脱落のおそれ、棟板金の浮き、雨漏り、ベランダ防水の破断など、安全や雨水侵入に直結する症状は最優先で対応します。
ここを先送りにしてしまうと、表面的な塗装だけでは済まず、下地材の交換や室内の修繕まで工事範囲が拡大してしまうからです。

2. 劣化が進行するか

シーリングの破断、外壁のひび割れ、防水層の膨れなどは、見た目の大きさだけでなく「雨水がどこへ浸入し、内部で何が起こり得るか」まで見極めます。
一方で、軽微な色あせなど、診断の結果「経過観察で問題ない」と判断できる症状もあります。すべての劣化に対して「今すぐ工事が必要」と判断する必要はありません。

3. 将来の選択肢を狭めないか

ご自宅に住み続ける場合は、雨漏りを防ぎ、安全に暮らせる状態を保つことが最優先です。
しかし、将来的な売却や賃貸を視野に入れている場合は、目に見える美観だけでなく、「補修履歴」や「施工写真」をきちんと残し、どこをどのように直したか明確に説明できる状態にしておくことが大切です。
工事記録があれば必ず高く売れるとは限りませんが、建物の状態や維持管理の経緯を次の所有者へ安心材料として提示することができます。

30年の現場経験で感じる「選択肢を失う家」の共通点

私はこれまで約30年にわたり、塗装、防水、下地補修、注文住宅の現場監督、不動産の用地仕入れ、リフォーム営業など、住まいに関わるあらゆる仕事に携わってきました。

その経験から強く感じるのは、建物の大きな劣化は突然始まるわけではないということです。
小さなひび割れ、シーリングの切れ、防水端部の浮き、板金を固定する部分の緩みなど、最初はささいな変化から始まります。
問題なのは、見えにくい部分の劣化を確認しないまま時間が経ち、いざ売却、相続、住み替えを考えたタイミングで、修繕範囲と費用が大きく膨らんでしまっているケースです。
反対に、定期的にプロの目で状態を確認し、必要な箇所だけを直して記録を残してきた家は、ご家族が将来の方向性を決断しやすくなります。

建物の主治医からの処方箋

将来に向けた住まいのメンテナンスを成功させるために、以下の3つのステップを踏んでください。

まず診断する

屋根、外壁、シーリング、防水、板金などをくまなく確認し、雨水侵入のリスクを正確に調べます。

工事を3段階に分ける

劣化状況を「今すぐ必要」「数年以内」「経過観察」の3つに分け、すべてを一度に行う前提で焦らないようにします。

記録を残す

診断報告書、見積書、使用材料、施工写真、保証書を一つのファイルにまとめ、ご家族の誰もが確認できるように保管します。

外装リフォームの目的は、家をきれいに見せることだけではありません。
将来、ご自身やご家族が自由に「住まい方」を選べる状態を残しておくことも、極めて大切な役割です。

練馬区周辺で、住まいの将来を考え始めた方へ

住まいるペイントでは、屋根や外壁の劣化状態を丁寧に確認し、そもそも今は塗装すべき状態なのか、どの対策を優先すべきかを分かりやすくご説明します。
高性能な塗料や長期保証をただお勧めするのではなく、「なぜ今必要なのか」「待てる工事はどこか」「先延ばしにした場合に何が起こり得るか」を包み隠さずお伝えします。
老後に向けた住まいの維持管理に迷われたら、ぜひ一度ご相談ください。

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📞 0120-39-4116（フリーダイヤル）
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🏠 上石神井ショールーム相談（西武新宿線 上石神井駅 徒歩10分）
 

著者プロフィール

堺 俊之（さかい としゆき）

株式会社住まいるペイント 代表取締役。
外装劣化診断士・窯業サイディング塗替診断士・自然災害鑑定士。

高校卒業後、最初に就いた仕事はメインフレームのCOBOL・C言語のプログラマ。
その後、塗装、電気工事、不動産の用地仕入れ（累計76区画）、注文住宅の現場監督、下地・防水の職長（2年）と、建築と住まいに関わる現場を多面的に歩む。
1995年にサカイ美装として創業後、大規模修繕の現場で下地補修・防水の職長を務め、注文住宅の現場監督、リフォーム営業を経て2019年に法人化。
30歳のとき外傷性くも膜下出血を伴う事故を経験し、練馬区を中心に外壁塗装・防水の「診断ファースト」を実践。
「見えないところを手抜きしない」という仕事観の原点となった。
約30年にわたり、練馬区を中心とした外装リフォームの診断と施工管理に携わる。
建物の声を聞き、症状ではなく原因に処方する「建物の主治医」

メディア・所属

・リフォーム産業新聞に複数回掲載
・練馬区の推奨業者地域最良のおすすめ塗装業者紹介サービス
・「ペイプロ」からの密着取材
・プロタイムズ加盟店〔練馬石神井店〕

参考資料

• 2026年8月19日付の高齢者ホーム費用に関する報道（紙面写真で確認）
• LIFULL「東京都内有料老人ホームの入居時費用相場は1,000万円超」（2025年11月27日）
• 厚生労働省「介護付有料老人ホーム（特定施設入居者生活介護）基本情報の読み解き方」
• 高齢者住宅協会「住み続けるか住み替えかの相談ができる窓口が増えています」（2021年9月22日公開、12月29日更新）