築古マンションの再生に学ぶ。住宅を長く守る「いえかるて」という考え方

建物を長く守るために必要なのは、一度の工事だけではありません。 診断、施工、点検、修繕の記録を残し、次の維持管理へ引き継ぐことが重要です。

TL;DR｜この記事の結論を30秒で

2026年7月22日付の日本経済新聞では、老朽化や管理上の問題を抱えていた 築古マンションが、住民主体の管理によって再生した事例が紹介されていました。

この記事から私が改めて感じたのは、 建物を守るのは、一度の修繕工事ではなく、その後も続く管理である ということです。

戸建住宅も同じです。 外壁や屋根を工事したら終わりではありません。

• 建物のどこが傷んでいたのか
• どのような診断を行ったのか
• どのような補修や工事を行ったのか
• どの材料を使用したのか
• 工事後に、どのような変化があったのか

こうした情報を記録しておくことで、次回の点検やリフォームを、 過去の履歴を踏まえて判断できるようになります。

このような住宅の記録を 「住宅履歴情報（いえかるて）」といいます。

築古マンションを再生させたのは「工事」だけではなかった

2026年7月22日付の日本経済新聞には、 「マンション 不都合な真実」の連載として、 福岡市にある築古マンションの再生事例が掲載されていました。

建物の劣化や管理上の問題を抱えていたマンションで、 住民が管理のあり方を見直し、建物の再生に取り組んだという内容です。

マンションの修繕には、住民同士の合意が必要です。 誰か一人が危機感を持っても、建物全体を直すことはできません。

現在の状態を調べ、問題を住民で共有し、専門家の意見を聞きながら、 修繕する場所、工事の順番、必要な費用を決めていく必要があります。

つまり、築古マンションを再生させたのは、 一度の大規模修繕工事だけではありません。

建物の状態から目を背けず、必要な情報を共有し、 継続して管理する体制を整えたことが、再生の土台になったのだと思います。

戸建住宅には管理組合がありません

分譲マンションには、一般的に管理組合や管理会社があります。

一方、戸建住宅では、所有者ご自身が建物の維持管理を考えなければなりません。

しかし、日常生活の中で、外壁、屋根、シーリング、 ベランダ防水、板金などの状態を継続して確認するのは簡単ではありません。

特に屋根や高所の劣化は、地上から見ただけでは確認できないことがあります。

• 屋根材のひび割れやずれ
• 棟板金の浮きや固定部分の緩み
• シーリングの破断や剥離
• 外壁材の反りや浮き
• モルタル外壁のひび割れ
• ベランダ防水層の摩耗や膨れ
• サッシまわりや接合部の雨仕舞いの劣化

表面をきれいに塗り替えても、 その下にある原因を確認していなければ、建物を十分に守ることはできません。

戸建住宅にも、定期的に状態を確認し、 診断や修繕の内容を残していく仕組みが必要です。

住宅にも「点検記録簿」が必要です

自動車を購入するとき、車検や整備の記録が残っていれば、 過去にどのような点検や修理が行われたのかを確認できます。

人の健康管理でも、過去の診察結果や治療内容がカルテに記録されています。

以前の記録があるからこそ、現在の状態と比較し、 どのような変化が起きているのかを判断できます。

住宅も同じではないでしょうか。

外装リフォームでは、工事が完成すると見えなくなる部分が少なくありません。

• 塗装前に、どこが劣化していたのか
• ひび割れや浮きを、どのように補修したのか
• 脆弱な下地を、どこまで除去したのか
• どの場所に、どの材料を使ったのか
• 塗料を何缶使用したのか
• 各工程をいつ施工したのか
• 屋根や防水が、工事前にどのような状態だったのか

こうした情報が残っていれば、次回の点検時に以前との違いを確認できます。

反対に記録がなければ、不具合が見つかったときに、 以前からあった症状なのか、工事後に発生した変化なのか、 判断が難しくなることがあります。

住宅履歴情報「いえかるて」とは

一般社団法人住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会では、 住宅の設計、建築、点検、修繕、リフォームなどに関する記録を 「住宅履歴情報（いえかるて）」と呼んでいます。

同協議会は、設計図書や修繕履歴などの情報が整備されていることは、 住宅の維持管理だけでなく、住宅の状態や価値を示すうえでも重要だと説明しています。

同じ築年数の住宅でも、これまでに行われてきた点検や修繕、 日頃の管理状況によって、建物の状態は異なります。

築年数だけを見ても、その住宅がどのように守られてきたかは分かりません。

だからこそ、設計図書、点検結果、工事内容、修繕履歴などを残し、 住宅の歩みを確認できるようにすることが大切なのです。

補足： 本記事で紹介する「いえかるて」は、 一般社団法人住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会が普及を進める 住宅履歴情報の考え方です。 住まいるペイント独自のサービス名称ではありません。

外装リフォームこそ、工事の記録を残す必要があります

外壁塗装の見積書には、 塗料の商品名と塗装面積だけが書かれていることがあります。

しかし、将来の維持管理を考えると、 塗料名だけでは十分な記録とはいえません。

例えば、ひび割れがあった場合でも、 その幅や深さ、発生していた場所によって適切な補修方法は異なります。

シーリング、防水、屋根、板金についても、 どのような劣化があり、どのような判断で工事を行ったのかを残すことが重要です。

外装リフォームの記録として、少なくとも次の内容は確認できることが望ましいと考えます。

1. 工事前の建物診断結果
2. 劣化箇所の写真
3. 下地補修の場所と方法
4. 使用した材料と商品名
5. 施工した工程と日付
6. 各工程の写真
7. 工事完了後の状態
8. 保証内容と今後の点検予定

特に、下地補修や防水処理は、 工事が完成すると外から確認できなくなります。

完成後に見えなくなる部分ほど、工事中の記録を残す必要がある。

これは、私たちが現場で大切にしている考え方の一つです。

住まいるペイントが施工記録を大切にする理由

住まいるペイントでは、外壁をきれいに塗ることだけを 外装リフォームの目的とは考えていません。

塗装前に建物全体を診て、 下地、シーリング、防水、屋根、板金などの状態を確認します。

工事中は、施工要領書や工程写真を通じて、 どこに、どのような工事を行ったのかを確認します。

工事の記録を残す目的は、写真を多く撮ることではありません。

次回の点検や修繕を行う人が、過去の状態と工事内容を確認し、 より適切に判断できるようにすることです。

将来、別の会社が点検や工事を担当することになった場合でも、 過去の記録が残っていれば、建物の状態を理解する手掛かりになります。

住宅を守る情報は、一つの会社だけが分かっていればよいものではありません。

お客様と施工会社が共有し、将来へ引き継いでいくことに意味があります。

工事を増やすためではなく、不要な工事を避けるために記録する

定期点検や住宅履歴という言葉を聞くと、 「次の工事を勧められるのではないか」と心配される方もいるかもしれません。

しかし、本来の目的は工事を増やすことではありません。

過去の状態と現在の状態を比較できれば、 すぐに修繕すべき場所と、経過観察でよい場所を分けやすくなります。

小さな変化の段階で発見できれば、 部分的な補修で対応できる可能性もあります。

一方、記録も点検もないまま長期間放置すると、 劣化がどのように進行したのか分からず、 大きな範囲を直さなければならなくなることがあります。

必要な時期に、必要な場所へ、必要な処置を行う。

その判断を支えるものが、診断・施工・点検・修繕の記録です。

建物の主治医からの処方箋

築古マンションを再生させたのは、 一度の大規模修繕だけではありません。

住民が建物の状態を把握し、情報を共有し、 必要な修繕と管理を続けてきたことが再生につながっています。

戸建住宅も同じです。

外壁塗装を行ったら終わりではなく、 診断結果、施工内容、使用材料、工程写真、点検結果を残し、 次の維持管理へ引き継いでいくことが大切です。

外装リフォーム会社を選ぶ際は、 価格や塗料の耐久年数だけでなく、次の点も確認してください。

1. 外壁だけでなく、建物全体を診断しているか
2. 工事前の劣化状態を写真で残しているか
3. 下地補修の場所と方法を記録しているか
4. 使用材料と施工工程が確認できるか
5. 完成すると見えなくなる部分の写真が残るか
6. 完工後の点検や相談体制があるか

建物を守るのは、一度の工事ではありません。

塗る前に、診る。
工事内容を、記録する。
工事後も、変化を見守る。
そして、住宅の履歴を次の世代へ引き継ぐ。

それが、住宅を大切な資産として長く守るために必要なことだと、 私は考えています。

ご自宅の工事記録は残っていますか？

「前回、どのような工事をしたのか分からない」

「外壁だけでなく、屋根や防水の状態も確認してほしい」

「すぐに直す場所と、経過観察でよい場所を知りたい」

このような方は、住まいるペイントへご相談ください。

外壁、屋根、下地、シーリング、防水、板金などを確認し、 現在の状態と今後注意すべき場所を分かりやすくご説明します。

練馬区を中心に、中野区・杉並区・板橋区など、 周辺地域のご相談にも対応しています。

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住宅履歴情報と外装リフォームに関する質問

Q1．「いえかるて」とは何ですか？

住宅の設計、建築、点検、修繕、リフォームなどに関する履歴を 記録・蓄積した住宅履歴情報のことです。 住宅の維持管理や将来のリフォームを判断する資料として活用できます。

Q2．外壁塗装の記録には何を残せばよいですか？

工事前の劣化状況、下地補修の場所と方法、使用材料、 施工日、各工程の写真、完成後の状態、保証内容などを 残しておくことが大切です。

Q3．過去の工事記録が残っていなくても点検できますか？

現在の状態を確認することは可能です。 ただし、過去の写真や見積書、保証書などが残っていれば、 使用材料や施工内容を判断する手掛かりになることがあります。

Q4．住宅履歴情報があると、どのような利点がありますか？

過去の状態や修繕内容を確認できるため、 点検やリフォームの判断がしやすくなります。 また、住宅がどのように維持管理されてきたかを示す資料にもなります。

参考文献・出典

• 日本経済新聞 「マンション 不都合な真実⑥　よみがえった築古物件　住民自治が『廃虚』防ぐ」 2026年7月22日付朝刊
• 一般社団法人住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会 「いえかるて」公式サイト （2026年7月23日確認）

本記事は上記の新聞報道および公式情報を参考に、 戸建住宅の外装管理と施工記録の重要性について、 株式会社住まいるペイントの経験と見解を加えて構成しています。

著者プロフィール

堺 俊之（さかい としゆき）

株式会社住まいるペイント 代表取締役。
外装劣化診断士・窯業サイディング塗替診断士・自然災害鑑定士。

高校卒業後、最初に就いた仕事はメインフレームのCOBOL・C言語のプログラマ。
その後、塗装、電気工事、不動産の用地仕入れ（累計76区画）、注文住宅の現場監督、下地・防水の職長（2年）と、建築と住まいに関わる現場を多面的に歩む。
1995年にサカイ美装として創業後、大規模修繕の現場で下地補修・防水の職長を務め、注文住宅の現場監督、リフォーム営業を経て2019年に法人化。
30歳のとき外傷性くも膜下出血を伴う事故を経験し、練馬区を中心に外壁塗装・防水の「診断ファースト」を実践。
「見えないところを手抜きしない」という仕事観の原点となった。
約30年にわたり、練馬区を中心とした外装リフォームの診断と施工管理に携わる。
建物の声を聞き、症状ではなく原因に処方する「建物の主治医」

メディア・所属

・リフォーム産業新聞に複数回掲載
・練馬区の推奨業者地域最良のおすすめ塗装業者紹介サービス
・「ペイプロ」からの密着取材
・プロタイムズ加盟店〔練馬石神井店〕

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